La poursuite des subventions aux logements sociaux existants

À la fin de 2015, 531 000 logements sociaux recevaient toujours des subventions à long terme du gouvernement fédéral à l’échelle du Canada, dont environ 365 000 habités par des locataires à faible revenu qui paient un loyer fixé en fonction de leur revenu.

Or, ces subventions ont commencé à se terminer pour une partie des logements et le phénomène s’accélère dangereusement. En 2015 uniquement, plus de 22 500 logements ont perdu le financement fédéral qu’ils recevaient depuis des décennies.

Au Québec,  ce sont 113 650 logements sociaux qui recevaient des subventions fédérales à la fin de 2015. C’est 10 000 de moins qu’en 2014. Parmi ces logements, plus de 95 000 sont habités par des locataires à faible revenu.

La fin de ces subventions à long terme a plusieurs conséquences. Elle compromet en particulier l’accessibilité financière des logements sociaux et pourrait entraîner de fortes hausses de loyer pour les locataires à faible revenu qui y demeurent.

C’est quoi des subventions à long terme?

Avant son retrait du 1er janvier 1994, le gouvernement fédéral a contribué, par le biais de subventions à long terme, à la réalisation de plus de 80 % des logements sociaux que compte aujourd’hui le Québec (HLM, coopératives et logements gérés par des organismes sans but lucratif), de même qu’à d’autres formes d’aide au logement pour des ménages à faible revenu. Même s’il a, depuis près de vingt-trois ans, cessé d’accorder un tel financement à de nouveaux logements sociaux, Ottawa a continué, année après année, à verser les subventions promises à ceux qui avaient été réalisés auparavant.

Elles ne sont toutefois pas éternelles. Elles se terminent généralement au moment où les hypothèques des ensembles de logements publics, coopératifs ou sans lucratif prennent fin. Celles-ci sont pour la plupart d’une durée de 35 ans.

L’impact de la fin des subventions fédérales sur les locataires

L’impact de la fin des subventions fédérales ne serait pas nécessairement le même pour tous les types de logement.

Les logements sociaux sous la responsabilité directe de la SCHL

À la fin de 2015, le Québec comptait toujours 30 400 logements sociaux sous responsabilité directe de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), l’organisme fédéral chargé de l’habitation. Ce sont des logements coopératifs, des logements dans les réserves autochtones et des logements gérés par des organismes sans but lucratif, dont une partie par des sociétés municipales (comme la Société d’habitation et de développement de Montréal).

Parmi ces logements, on retrouve ceux qui ont été financés entre 1979 et 1986, dans le cadre du programme « 56.1 » (maintenant nommé « Article 95 »). Aujourd’hui, la plus grande partie, voire la totalité, des subventions qui continuent de leur être versées à chaque année, est destinée à réduire les loyers des locataires à faible revenu qui résident dans une partie des logements.

Lorsque cette subvention, surnommée Aide assujettie au contrôle du revenu (ou Aide de dernier recours) prend fin, le loyer des ménages à faible revenu cesse automatiquement d’être subventionné. Ces ménages doivent alors payer le même prix que les autres locataires, ce qui signifie une augmentation de loyer pouvant atteindre 200 $, ou 300 $ par mois, voire plus.

Dans son premier budget présenté le 22 mars 2016, le gouvernement libéral de Justin Trudeau a annoncé l’octroi de 30 millions $  pour la prolongation pendant deux ans de cette aide financière accordée aux ménages à faible revenu. Le gouvernement a affirmé que cela permettrait de travailler sur une solution à plus long terme qu’il identifie ainsi: « aider le secteur du logement social à devenir financièrement autonome ». En renvoyant ainsi la responsabilité d’aider les ménages à faible revenu aux coopératives et aux organismes sans but lucratif en habitation n’est-il pas en train d’abandonner son rôle face à un parc de logements qui doit demeurer pleinement accessible aux ménages les plus en difficulté?

Les logements sociaux sous la responsabilité de la SHQ

À la fin de 2015, 83 250 logements sociaux subventionnés par le fédéral étaient quant à eux sous la responsabilité du gouvernement québécois qui l’assumait par l’entremise de la Société d’habitation du Québec (SHQ).

Les HLM réguliers et inuit constituent la partie la plus importante de ce parc. Ottawa verse environ 57 % des déficits d’exploitation des logements, c’est-à-dire de la différence entre les coûts nécessaires pour les gérer, les entretenir et payer l’hypothèque, d’un côté, et le loyer par les locataires à faible revenu, de l’autre.

Le gouvernement canadien est aussi appelé à contribuer dans la même proportion aux travaux majeurs de rénovation, d’amélioration et de modernisation des immeubles. L’autre partie est payée à près de 33 % par Québec et à 10 % par les villes.

C’est au début de la décennie 2020 qu’on ressentira tout le choc de la fin des subventions d’Ottawa sur les HLM du Québec, mais près de 15 000 d’entre eux auront déjà été touchés entre 2015 et 2020.

La SHQ est aussi responsable de plus de 20 000 logements coopératifs et sans but lucratif qui reçoivent toujours des subventions fédérales. Une partie de ces logements ont été réalisés en vertu du Programme sans but lucratif privé (PSBL-P) en vigueur de 1986 à 1993. Les logements pour Autochtones vivant hors réserve en font aussi partie, tout comme des suppléments au loyer accordés pour des logements privés ou versés à des coopératives et des OSBL réalisés avant 1994 dans le cadre des programmes fédéraux et qui bénéficient toujours de subventions fédérales. Comme les HLM, ces logements sont tous destinés à des ménages à faible revenu.

Pour la plus grande partie de ces logements, les subventions fédérales doivent normalement fin en 2021.

Une partie des ménages qui ont été touchés au Québec recevaient jusque là un supplément au loyer leur permettant de payer 25 % de leur revenu dans un logement coopératif ou sans but lucratif qui ont été réalisés avec un ancien programme fédéral, le 34,18. Pour éviter à ces ménages des augmentations aussi soudaines qu’importantes de leur loyer, Québec a adopté, à l’été 2013, un décret visant à poursuivre les subventions sans contribution fédérale. Cette prolongation doit cependant prendre fin dès le 31 mars 2018 et n’est valable que pour les locataires déjà qui recevaient déjà de l’aide. Les subventions disparaissent si ces ménages quittent leur logement et elles ne sont pas disponibles pour d’autres personnes ou familles dans le besoin.

À plus long terme, le gouvernement québécois n’a pas indiqué quelle serait son attitude à plus long terme, si le fédéral ne poursuivait pas  sa contribution pour ces logements.  Acceptera-t-il longtemps de voir sa propre contribution financière pour ces logements s’alourdir ? Si non, ne sera-t-il pas tenté de demander aux locataires de ces logements de payer plus cher en loyer ? Peut-être même envisagera-t-il de se débarrasser d’une partie des logements, comme c’est arrivé à Toronto où des HLM ont été vendus pour financer la rénovation et l’exploitation des autres.

La préservation des immeubles

La fin des subventions fédérales survient à un moment particulièrement difficile pour plusieurs ensembles de logements sociaux. Leurs immeubles sont à la fin de leur vie utile et il serait plus que temps d’entreprendre des rénovations majeures.

Or, les réserves de remplacement des coopératives et des OSBL d’habitation s’avèrent souvent insuffisantes pour faire face à l’ampleur des travaux requis et à l’augmentation des prix de la construction. Ces organismes attendent souvent la fin de leur hypothèque actuelle pour en contracter une autre permettant de financer la remise en état de leurs immeubles. Bref, les économies réalisées avec la fin de ces hypothèques seront rapidement compromises et les organismes n’auront pas les sommes nécessaires pour continuer d’aider leurs locataires à plus faible revenu et ce, même s’ils en avaient la volonté.

Du côté des HLM, qui sont sous la responsabilité de Québec, on a lésiné longtemps sur l’entretien préventif et il faut maintenant faire du rattrapage. Depuis 2007, la SHQ y consacre des sommes importantes, mais elle doit, année après année, faire pression sur le gouvernement fédéral pour qu’il accepte de payer sa partie de la facture.

Dans son budget du 22 mars, le ministre des Finances, Bill Morneau, a annoncé 573,9 millions $ en deux ans pour « appuyer les projets de rénovation énergétique et d’économie de l’eau dans les logements sociaux existants ». Cet investissement temporaire est bienvenu, mais il ne règle pas le problème à plus long terme de remise en état de ce parc de logements précieux.

Par ailleurs, la Société d’habitation du Québec a déjà fait savoir qu’elle ne financerait plus la rénovation, l’amélioration et la modernisation des ensembles de HLM pour lesquelles elle ne reçoit plus de financement fédéral, puisqu’elle refuse, pour le moment, de payer à 100 %  les travaux nécessaires.

Pour le FRAPRU, une seule solution s’impose, soit le maintien par le gouvernement fédéral du budget de 1,7 milliard $ qu’il consacre toujours aux logements sociaux existants, de manière à poursuivre l’aide financière aux ménages à plus faible revenu et à remettre les logements sociaux en bon état pour qu’ils puissent servir non seulement aux locataires qui y demeurent présentement, mais aussi à tous les autres ménages qui pourront y avoir accès dans l’avenir. C’est en tout cas le sens de la bataille qu’il mène depuis plusieurs années et qu’il poursuivra en 2016-2017.

 

[1] Des études, les unes commanditées par la SCHL elle-même et d’autres menées notamment par l’Association canadienne pour l’habitation et la rénovation urbaine, font état de ce manque d’argent disponible pour remettre en bon état  les logements sociaux réalisés avant 1994.