Le financement actuel des logements sociaux

À la fin de 2014, 553 700 logements sociaux recevaient toujours des subventions à long terme du gouvernement fédéral, à l’échelle du Canada. Or, selon les chiffres mêmes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), ces subventions cesseront pour  24 000 logements en 2016, 32 000 en 2017  et ainsi de suite jusqu’à ce que plus un seul logement ne reçoive un tel financement.

Au Québec, 123 600 logements sociaux subiront le même sort, dont 5150 en 2016, 5900 en 2017, etc.

Le phénomène n’est pas nouveau, 44 500 logements sociaux ayant déjà perdu leurs subventions au Canada depuis 2008 dont 5700 au Québec. Il est cependant en train de s’accélérer dangereusement. En 2015, l’aide fédérale devait prendre fin pour 25 100 logements dont 5200 au Québec. Les chiffres officiels qui seront publiés en août 2016 nous révéleront le nombre de logements qui ont été réellement touchés.

La fin de ces subventions à long terme a plusieurs conséquences. Ainsi, une partie au moins des locataires pauvres qui y demeurent peut subir des augmentations majeures de loyer. Les logements deviennent du même coup moins accessibles financièrement pour les ménages à faible revenu qui en ont présentement besoin ou qui voudront y entrer dans l’avenir.

Un enjeu de taille

Avant 1994, le gouvernement fédéral a contribué, par le biais de subventions à long terme, à la réalisation de plus de 80 % des logements sociaux que compte aujourd’hui le Québec (HLM, coopératives et logements gérés par des organismes sans but lucratif), de même qu’à d’autres formes d’aide au logement pour des ménages à faible revenu. Même s’il a, depuis vingt-deux ans maintenant, cessé d’accorder un tel financement à de nouveaux logements sociaux, Ottawa a continué, année après année, à verser les subventions promises à ceux qui avaient été réalisés auparavant.

Elles ne sont toutefois pas éternelles. Elles se terminent généralement au moment où les hypothèques des ensembles de logements publics, coopératifs ou sans lucratif prennent fin. Celles-ci sont pour la plupart d’une durée de 35 ans (50 ans dans le cas d’une partie des HLM).

Ottawa verse présentement 1,7 milliards $ par année à cette fin. Cette somme se réduira cependant comme une peau de chagrin au cours des prochaines années et à terme, il n’en restera rien, à moins qu’il ne change entre temps de cap. Durant la dernière campagne électorale, le Parti libéral de Justin Trudeau, maintenant au pouvoir, a pris l’engagement de prolonger les subventions aux logements sociaux existants. Le budget du ministre des Finances, Bill Morneau, devrait nous apprendre si ce sera bel et bien le cas et, si oui, à quelles conditions.

L’impact de la fin des subventions fédérales sur les locataires

L’impact de la fin des subventions fédérales n’est pas nécessairement le même pour tous les types de logement.

Les logements sociaux sous la responsabilité directe de la SCHL

À la fin de 2014, on dénombrait toujours 36 100 logements sociaux sous responsabilité directe de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), l’organisme fédéral chargé de l’habitation. Ce sont des logements coopératifs, des logements dans les réserves autochtones et des logements gérés par des organismes sans but lucratif, dont une partie par des sociétés municipales (comme la Société d’habitation et de développement de Montréal).

Parmi eux, on retrouve ceux qui ont été financés entre 1979 et 1986, dans le cadre du programme « 56.1 » (maintenant nommé « Article 95 »). Aujourd’hui, la plus grande partie, voire la totalité, des subventions qui continuent de leur être versées à chaque année, est destinée à réduire les loyers des locataires à faible revenu qui résident dans une partie des logements.

Lorsque cette subvention, surnommée Aide assujettie au contrôle du revenu (ou Aide de dernier recours) prend fin, le loyer des ménages à faible revenu cesse automatiquement d’être subventionné. Ceux-ci doivent payer le même prix que les autres locataires, ce qui signifie une augmentation de loyer pouvant atteindre 200 $, ou 300 $ par mois, voire plus.

Les logements sociaux sous la responsabilité de la SHQ

À la fin de 2014, 87 500 logements sociaux subventionnés par le fédéral étaient plutôt sous la responsabilité du gouvernement québécois qui l’assumait par l’entremise de la Société d’habitation du Québec (SHQ).

Les HLM réguliers et inuit constituent la partie la plus importante de ce parc. On en compte plus de 62 200 et Ottawa verse environ 57 % des déficits d’exploitation des logements, c’est-à-dire de la différence entre les coûts nécessaires pour les gérer, les entretenir et payer l’hypothèque, d’un côté, et le loyer par les locataires à faible revenu, de l’autre.

Le gouvernement canadien est aussi appelé à contribuer dans la même proportion aux travaux majeurs de rénovation, d’amélioration et de modernisation des immeubles. L’autre partie est payée à près de 33 % par Québec et à 10 % par les villes.

C’est au début de la décennie 2020 qu’on ressentira tout le choc de la fin des subventions d’Ottawa sur les HLM du Québec, mais près de 15 000 d’entre eux auront déjà été touchés entre 2015 et 2020.

En plus des HLM, la SHQ est responsable de 25 300 autres logements financés avant 1994 et qui bénéficient toujours de subventions fédérales. Comme les HLM, ces logements sont tous destinés à des ménages à faible revenu. Parmi ceux-ci, on retrouve les logements coopératifs et sans but lucratif réalisés avec le Programme sans but lucratif privé (PSBL-P) en vigueur de 1986 à 1993. Les logements pour Autochtones vivant hors réserve en font aussi partie, tout comme des suppléments au loyer accordés pour des logements privés ou versés à des coopératives et des OSBL réalisés avant 1994 dans le cadre des programmes fédéraux.

Pour la plus grande partie de ces logements, les subventions fédérales doivent normalement fin en 2021.

Les seuls ménages qui ont été touchés jusqu’à présent au Québec recevaient un supplément au loyer leur permettant de payer 25 % de leur revenu dans un logement coopératif ou sans but lucratif qui ont été réalisés avec un ancien programme fédéral, le 34,18. Pour éviter à ces ménages des augmentations aussi soudaines qu’importantes de leur loyer, Québec a adopté, à l’été 2013, un décret visant à poursuivre les subventions sans contribution fédérale. Cette prolongation, qui durera jusqu’au 31 mars 2018, n’est cependant valable que pour les locataires déjà aidéEs. Les subventions disparaîtront si ces ménages quittent leur logement et ne seront pas disponibles pour d’autres personnes ou familles dans le besoin.

Le dernier budget du ministre des Finances, Carlos Leitão, a également prévu une enveloppe de 6 millions $ afin d’amortir le choc de la fin des subventions fédérales dans les logements réalisés avec le programme 56,1 (Article 95). L’aide n’est que d’une durée maximale de deux ans et ne représente que 75 % de ce que le gouvernement fédéral accordait auparavant. Les hausses de loyer ne seront donc pas complètement évitées.

Le gouvernement québécois acceptera-t-il de prolonger ces deux mesures spéciales de soutien après 2018, alors que leur coût se sera passablement alourdi ? Ce n’est pas sûr.

Nous ne savons pas non plus quelle sera l’attitude du gouvernement québécois s’il reçoit de moins en moins de fonds fédéraux pour son parc de logements sociaux et surtout pour les HLM. Acceptera-t-il longtemps de voir sa propre contribution financière pour ces logements s’alourdir ? Si non, ne sera-t-il pas tenté de demander aux locataires de ces logements de payer plus cher en loyer ? Peut-être même envisagera-t-il de se débarrasser d’une partie des logements, comme c’est arrivé à Toronto où des HLM ont été vendus pour financer la rénovation et l’exploitation des autres.

La préservation des immeubles

La fin des subventions fédérales survient à un moment particulièrement difficile pour plusieurs ensembles de logements sociaux. Leurs immeubles sont à la fin de leur vie utile et il serait plus que temps d’entreprendre des rénovations majeures.

Or, les réserves de remplacement des coopératives et des OSBL d’habitation s’avèrent souvent insuffisantes pour faire face à l’ampleur des travaux requis et à l’augmentation des prix de la construction. Ces organismes attendent souvent la fin de leur hypothèque pour ré-hypothéquer leurs propriétés afin de financer leur remise en état. Bref, les économies réalisées avec la fin de ces hypothèques seront rapidement compromises et les organismes n’auront pas les sommes nécessaires pour continuer d’aider leurs locataires à plus faible revenu et ce, même s’ils en avaient la volonté.

Du côté des HLM, qui sont sous la responsabilité de Québec, on a lésiné longtemps sur l’entretien préventif et il faut maintenant faire du rattrapage. Depuis 2007, la SHQ y consacre des sommes importantes, mais elle doit, année après année, faire pression sur le gouvernement fédéral pour qu’il accepte de payer sa partie de la facture.

Le FRAPRU, pour sa part, réclame du gouvernement fédéral qu’il assume pleinement sa part de responsabilité et investisse à long terme dans la rénovation des logements sociaux, qu’ils soient coopératifs, sans but lucratif ou publics.

Pour en savoir plus:

Dépliants sur les effets de la fin des subventions fédérales par type de logements et programmes

Dépliant d’information sur les enjeux fédéraux au Québec

[1] Des études, les unes commanditées par la SCHL elle-même et d’autres menées notamment par l’Association canadienne pour l’habitation et la rénovation urbaine, font état de ce manque d’argent disponible pour remettre en bon état  les logements sociaux réalisés avant 1994.