Même s’il constate que le taux de logements inoccupés continue à croître dans la plupart des régions métropolitaines du Québec, le Rapport sur le marché locatif, publié le 12 décembre par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, confirme en même temps les transformations profondes du marché du logement locatif depuis le début des années 2000.
La cherté des loyers
Ainsi, la longue pénurie de logements locatifs qu’ont vécue toutes les régions métropolitaines du Québec a fait augmenter le coût du logement. Ainsi, entre 2000 et 2013, le loyer moyen des logements de deux chambres à coucher a augmenté de 46 % à Québec, de 43 % à Montréal, de 37 % à Gatineau, de 35 % à Sherbrooke, de 33 % à Trois-Rivières et de 30 % à Saguenay. Dans le cas des logements familiaux de trois chambres à coucher et plus, le loyer mensuel moyen a augmenté de 48 % à Québec, passant de 597 $ en 2000 à 886 $ en 2013.
La hausse du coût du logement a dépassé celle des revenus, ce qui explique qu’entre les recensements de 2006 et de 2011, le nombre de ménages locataires engloutissant plus de la moitié de leur revenu pour se loger ait augmenté de 12 % à l’échelle du Québec, pour atteindre 227 875. L’accroissement du nombre de ménages dans cette situation périlleuse a été encore plus important dans certaines régions comme Gatineau (29 %), Trois-Rivières (21 %) et Montréal (14 %).
Le marché locatif traditionnel fait place à d’autres marchés
La chute continuelle des mises en chantier d’appartements locatifs, enregistrée au cours des dernières années, se poursuit toujours. Au cours des neuf premiers mois de 2013, à peine 4524 unités ont été mises en chantier au Québec, ce qui représente une baisse de 10 % par rapport à la même période l’an dernier. Or, 2012 était la pire année en dix ans pour la construction d’appartements de location.
C’est dans la région métropolitaine de Montréal où cette construction a le plus diminué au fil des années, ce qui explique que le taux de logements inoccupés soit demeuré à 2,8 % à l’automne 2013. Il aurait carrément diminué, si un phénomène de plus en plus répandu, celui de la mise en location d’unités de condominiums, n’avait pas sauvé la mise.
Pas moins de 12 % des unités de copropriétés de la région de Montréal sont maintenant en location. Sur l’île même de Montréal, ce pourcentage monte à 13 %. La location de 17 198 unités de condominiums dans la région, dont 10 825 sur l’île, soulage évidemment l’ensemble du marché locatif. Même chose dans la région métropolitaine de Québec où le taux de logements inoccupés est passé de 2,0 à 2,3, en raison de la location de 2806 appartements de copropriétés représentant 10 % de celles-ci.
On peut cependant se demander si ce phénomène sera durable et ce qui arrivera si le marché du condominium se resserre à son tour. On doit surtout constater que les copropriétés ne se louent pas du tout au même prix que les appartements locatifs traditionnels. Sur l’Île de Montréal, le loyer moyen d’un appartements de deux chambres à coucher atteint 1240 $ par mois contre 746 $ dans le logement locatif.
Ce sont d’autres régions qui sont maintenant touchées
Si les taux de logements inoccupés sont beaucoup plus élevés qu’il y a quelques années dans l’ensemble des régions métropolitaines, le secteur qui tire le plus de la patte est celui de logements pour familles. Ainsi, selon le rapport de la SCHL, le taux de logements inoccupés n’est que de 1,3 % à Québec, 1,5 % à Saguenay et 2,3 % à Montréal pour les logements de trois chambres à coucher et plus.
La pénurie de logements locatifs continue par ailleurs à sévir très durement dans des régions minières comme l’Abitibi-Témiscamingue et la Côte-Nord.
Pour une, l’Abitibi-Témiscamingue vit sa huitième année de pénurie, avec des taux de logements inoccupés qui, malgré une légère amélioration, demeurent de loin inférieurs au taux d’équilibre de 3 %, soit 0,1 % à Val d’Or, 0,6 % à Rouyn-Noranda et 0,8 % à Amos.
La Côte-Nord, et plus particulièrement la ville de Sept-Îles, est quant à elle affectée depuis sept ans par la rareté d’appartements de location. À l’automne 2013, le taux général de logements inoccupés était de 0,6 % à Sept-Îles, mais il n’était que de 0,2 % dans les logements familiaux de trois chambres à coucher et plus.
Une pénurie d’aussi longue durée ne peut qu’avoir des effets néfastes pour les ménages à plus faible revenu qui peinent à se trouver des logements et qui, lorsqu’ils y ont accès, doivent payer de plus en plus cher pour se loger. Le loyer des logements déjà existants croît beaucoup plus rapidement que l’Indice des prix à la consommation dans toutes les villes touchées par la pénurie. Ainsi, d’octobre 2012 à octobre 2013, il a en moyenne augmenté de 4,8 % à Sept-Îles, de 3,5 % à Rouyn-Noranda, de 3,0 % à Val d’Or et de 2,7 % à Amos. À l’échelle du Québec, la hausse a été de 1,6 %.
Du logement social
La situation actuelle exige des gestes ambitieux de la part de tous les paliers de gouvernement qui, loin de diminuer le financement de nouveaux logements sociaux, comme ils pourraient être tentés de le faire, devraient au contraire l’augmenter sérieusement. C’est en large partie le financement de nouveaux logements sociaux qui a permis aux régions métropolitaines du Québec de sortir de la sévère pénurie de logements locatifs qu’il a connue au début des années 2000 et c’est encore lui qui peut accroître l’offre de logements à bas loyer. Plus que jamais le seul logement abordable, c’est le logement social.