La reconnaissance tardive de la crise du logement s’inscrit dans une stratégie du choc où l’ampleur du désastre sert à légitimer le retrait de l’État et le recours à des solutions marchandes ultralibérales. L’abandon des programmes de logements sociaux comme maillon essentiel du filet social devrait alerter l’ensemble de la société civile.
Dans plusieurs municipalités, la pénurie de logements semble sur le point de se résorber. La crise est pourtant loin d’être finie : ce sont les logements les plus chers qui sont disponibles. Depuis 2018, soit le début de la pénurie de logements à l’échelle provinciale, le loyer moyen* a augmenté de 62 % au Québec. Les logements neufs récemment construits contribuent pour beaucoup à cette explosion. Dans les logements existants, le loyer augmente beaucoup plus vite que les revenus de la plupart des locataires.
Les besoins des locataires ne diminuent pas, au contraire :
- L’itinérance continue de prendre de l’ampleur.
- L’insécurité alimentaire chez les locataires est répandue : un·e locataire sur trois l’expérimente, selon une récente étude de l’Observatoire québécois des inégalités**.
- Les demandes introduites pour non-paiement de loyer, dont la plupart se concluent par une éviction, sont en hausse.
- Le nombre de personnes et de familles sans-logis demeure élevé à l’année.
On parle maintenant de crises sociales. Les besoins pour les logements sociaux de différentes formes augmentent. Or, au même moment, on assiste à un désengagement de l’État dans le logement social, noyé de plus en plus dans des terminologies comme « abordable » ou « hors-marché », qui ne donnent aucune garantie sur le nombre de logements sociaux.
Dans les derniers mois, les gouvernements fédéral et québécois ont amorcé d’importants virages dans la manière de financer les logements qualifiés d’abordables, autant les logements sociaux que les logements privés. Ces changements auront un impact durable sur notre capacité à offrir des logements vraiment moins chers que le marché privé.
De l’engagement public à la dépendance au privé
Après avoir mis en place le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), le gouvernement caquiste semble vouloir le reléguer aux oubliettes. Du moins, c’est le sort que semble attendre son volet régulier (volet 1), qui s’approche le plus d’un programme de logement social.
Alors qu’aucun appel de projets n’était ouvert pour le volet régulier du PHAQ, le gouvernement a plutôt choisi, au cours de la dernière année, de procéder par sélection discrétionnaire. Cette approche a favorisé certains développeurs, tant privés que sans but lucratif, désignés comme « développeurs qualifiés ».
Ces derniers peuvent ainsi se voir attribuer des fonds publics pour des logements dits « sociaux ou abordables », sans passer par un appel de projets. Les développeurs privés ayant eu accès au statut de développeurs qualifiés n’étaient pas connus pour faire auparavant du logement abordable… Cette gestion à la pièce — avec des balises mouvantes et des critères peu transparents — a peu à voir avec les mécanismes d’un programme public digne de ce nom. En plus, des fonds publics destinés à des logements « abordables » ont été confiés à des acteurs privés (fonds fiscalisés) qui sélectionnent les projets selon leurs propres critères.
Quant aux développeurs sans but lucratif, Québec semble leur imposer des conditions si contraignantes qu’elles mettent en péril l’abordabilité, voire la viabilité du projet au complet. Ainsi, dans l’objectif de diminuer la contribution gouvernementale au maximum, des modifications récentes au Programme de financement en habitation prévoient que des prêts publics*** servent plutôt à remplacer les subventions gouvernementales. Ils seront octroyés sous forme de prêts remboursables après 10 ans. À leur échéance, les projets sans but lucratif devront se refinancer auprès d’une banque ou d’autres acteurs privés qui exigent des garanties comme la valeur des immeubles (et des loyers) pour octroyer des prêts.
Cette formule vise à se substituer à des engagements gouvernementaux à long terme. Pour assurer la viabilité de cette nouvelle ingénierie financière et diminuer au maximum sa contribution, Québec a prévu une nouvelle catégorie de logements dits « abordables intermédiaires », dont les loyers peuvent atteindre 150 % des loyers plafonds établis dans le PHAQ, ce qui donne des loyers beaucoup plus élevés que le loyer moyen du marché. De maigres fonds publics auparavant destinés au logement social servent dorénavant à financer des logements qui contribueront à tirer vers le haut le prix des loyers. Une forte pression s’exerce sur les projets en développement pour qu’ils se plient à cette nouvelle ingénierie financière afin d’avoir accès aux maigres fonds restants.
Même les fonds fiscalisés, présentés au départ comme des partenaires pour augmenter l’offre de logements abordables aux mêmes conditions que le PHAQ, pourront dorénavant financer des projets avec des loyers «intermédiaires». Rien pour répondre au sentiment d’urgence sociale ressentie partout au Québec.
Le mantra « en faire plus avec moins » brandi par le gouvernement du Québec masque à peine le fait qu’il n’a pas prévu de nouveaux fonds pour le développement de logements sociaux dans ses deux derniers budgets, empêchant toute prévisibilité. Il a laissé l’incertitude s’installer et créé les conditions d’une plus grande dépendance aux acteurs privés avec des montages financiers complexes. Cela freine la réponse à des besoins urgents et nuit à la capacité du milieu de l’habitation sociale d’offrir des logements aux retombées sociales et économiques immédiates. Ultimement les projets d’habitation sociale seront peut-être moins dépendants de l’État, mais le seront davantage de financiers privés à qui ils devront rendre des comptes et qui éventuellement pourront mettre à mal la pérennité du caractère sans but lucratif.
Maisons Canada : une nouvelle banque d’investissement
Du côté d’Ottawa, le gouvernement Carney a amorcé un virage qui mènera carrément à l’abandon des programmes afin de laisser le soin à son agence, Maisons Canada, d’investir de manière flexible. Dans une récente analyse, le directeur parlementaire du budget (DPB) à Ottawa constate que les dépenses globales pour le logement baisseront dans les prochaines années et que le soutien se détourne de programmes gouvernementaux. Tout cela, en dépit du discours triomphaliste du dernier budget qui prévoyait 13 milliards $ sur 5 ans.
Le gouvernement Carney laisse entendre que l’entièreté des sommes octroyées à Maisons Canada pourrait servir pour du logement « hors-marché », dont la définition est aussi équivoque que sa définition de logement abordable. Or, la nouvelle agence est présentée comme une agence d’investissement qui se contentera de compléter des montages financiers. Surtout, même si l’intégralité des fonds publics, déjà insuffisants, était confiée au secteur sans but lucratif selon les critères « d’investissements » de la nouvelle agence, rien ne garantit que les besoins réels en logement seront effectivement comblés. D’ailleurs, les calculs du DPB estiment que seulement 13 000 nouveaux logements pour les ménages à faible revenu seront construits dans tout le pays d’ici 5 ans. Malgré les investissements générationnels qu’on nous promet, tout laisse croire qu’encore une fois, les logements financés par le fédéral seront trop chers.
Dans les circonstances, la conclusion d’une entente avec le Québec accordant un droit de veto au gouvernement québécois sur les projets qui seront financés au Québec ne garantit pas grand-chose. Cela serait rassurant si le gouvernement Legault exerçait plus adéquatement ses compétences en matière de logement social. Voilà une raison supplémentaire pour augmenter la pression sur le gouvernement et sur les partis souhaitant former le prochain, afin qu’ils s’engagent sur un nombre de logements sociaux à réaliser sur plusieurs années et sur la mise en place de programmes qui fonctionnent.
Pour le filet social
Tout comme les services publics, les programmes sociaux comme le logement social font partie du filet social. L’abandon de programmes dédiés au logement social n’augure rien de bon pour la suite. Pourtant, on a bien vu où ce désengagement nous a menés depuis 30 ans : aux crises sociales actuelles. Face aux compressions budgétaires, il faut s’inquiéter de la capacité de l’État à élaborer et mettre en œuvre des programmes favorisant l’accès à des conditions de logement adéquates.
Avant d’adopter les mantras à la mode, il faut se questionner sur l’objectif de nos politiques de logement et surtout sur leur potentiel à constituer un patrimoine vraiment collectif de logements sociaux.
Sans nier que les logements sans but lucratif peuvent aussi répondre aux besoins de ménages à plus hauts revenus, les besoins les plus urgents sont ceux des locataires à faible et modeste revenus. Pour y répondre durablement, il faut des programmes gouvernementaux adéquats de logement social. Cela doit précéder toute autre initiative et non l’inverse. Les loyers des projets dits « hors marché » ne sont, dans plusieurs cas, pas réellement abordables, puisqu’ils sont établis en fonction de la valeur marchande et qu’ils visent en partie une clientèle de la classe moyenne, dont les revenus sont supérieurs à ceux de la majorité des locataires. Il faut donc se questionner sérieusement sur l’effet des solutions dites « hors marché » sur les communautés et ultimement sur la normalisation de loyers beaucoup plus chers partout au Québec.
Le Québec sait innover en matière de logement, mais cela ne veut pas dire que l’État doit se désengager, au contraire. L’innovation sociale ne doit pas non plus se faire au détriment de la démocratie et de la participation des communautés.
* Selon les données des rapports de la SCHL sur le marché locatif.
** Observatoire québécois des inégalités, un locataire sur trois en situation d’insécurité alimentaire au Québec, décembre 2025.
*** Le FRAPRU et d’autres acteurs de l’habitation sociale et communautaire demandent depuis de nombreuses années que Québec prévoit des prêts publics à faibles coûts dans ses outils de financement du logement social pour diminuer le poids des emprunts hypothécaires auprès des banques. Or, la nouvelle ingénierie financière poussée par Québec prévoit généralement que ces prêts servent plutôt à remplacer les subventions gouvernementales.