Par Louis Gaudreau, Professeur à l’École de travail social de l’UQAM – Collaboration spéciale*
La crise actuelle de l’abordabilité ramène à l’avant-plan la question très ancienne de la propension du marché résidentiel à se déconnecter du revenu disponible des ménages. Elle interroge aussi la manière dont nous pouvons collectivement faire face à ce problème.
Cette déconnexion préoccupe les mouvements sociaux depuis longtemps. Épisodiquement, l’inquiétude a aussi gagné le milieu des affaires, amené à prendre conscience du fardeau économique que représente un marché qui contraint les travailleurs et travailleuses à vivre dans des logements trop chers et en mauvais état, ce qui pouvait nuire à leur aptitude au travail et les inciter à revendiquer de meilleurs salaires. Au tournant du XXe siècle, de grands industriels ont même proposé de prendre en charge à perte la production de logements convenables et accessibles à la classe ouvrière. Les initiatives philanthropiques qui connaissent aujourd’hui un regain de popularité sont à l’époque demeurées marginales, puisque très peu d’entrepreneurs estimaient qu’il était de leur responsabilité de répondre à des besoins dépassant ceux de leur propre entreprise. En sera-t-il autrement cette fois-ci ?
Le logement social
Le problème de l’écart entre le prix des logements et le revenu des ménages a trouvé sa première réponse durable dans les politiques publiques de financement du logement social. Même si les gouvernements ont toujours tenu à en limiter le développement aux clientèles que le secteur privé ne jugeait pas suffisamment rentables, le logement social représentait une véritable nouveauté, car il échappait en grande partie aux pressions spéculatives du marché. En plus d’être détenu par des organismes publics ou communautaires qui n’avaient pas pour mission de faire du profit, celui-ci offrait, en totalité ou en partie, des logements dont le loyer était établi à 25 % du revenu des locataires, c’est-à-dire en fonction de leur capacité de payer et non des prix de marché.
Dans certains cas, il bénéficiait également de subventions d’exploitation qui limitaient son exposition aux prix du secteur de la construction et aux taux d’intérêt exigés par les banques.
Le logement abordable
Alors que la crise de l’abordabilité résidentielle prenait de l’ampleur, cette formule d’habitation qui avait fait ses preuves pour loger les personnes à faible revenu a cependant connu un déclin important. Après le gouvernement fédéral, au milieu des années 1990, ce fut au tour de Québec de mettre fin au dernier programme de logement social en 2023. L’intervention de l’État dans la construction de logements à coût moindre n’a pas pour autant cessé, mais elle a été redirigée vers ce que l’on appelle le logement abordable qui consacre le retour en force de la logique de marché jusque dans les politiques qui avaient au départ été conçues pour lui offrir une alternative.
Le logement abordable est proportionnellement moins subventionné que le logement social et doit couvrir ses propres frais, ce qui oblige ses développeurs à se tourner vers du financement privé qui, même s’il est étalé dans le temps et qu’il vise des rendements moins importants, a à son tour un effet à la hausse sur les loyers exigés. De plus, les programmes de logement abordable ne comportent pas l’obligation de réserver une proportion d’unités à des locataires dont le loyer correspondrait à 25 % de leur revenu. Il était au départ prévu que les logements y seraient considérés comme abordables si leur loyer était maintenu à 80 % et 90 % de la médiane de marché, mais la définition de l’abordabilité retenue par le gouvernement a récemment été étendue pour inclure des loyers pouvant atteindre 150 % de cette dernière. Qu’ils se situent en deçà ou au-dessus du loyer médian, ces logements sont malgré tout très chers pour la majorité des personnes à faible revenu qui ont été les véritables laissées pour compte des dernières années d’effervescence immobilière. Parce que les loyers sont condamnés à évoluer au rythme du marché (à suivre la médiane), il faudrait que les prix s’effondrent ou que les revenus des ménages à faible revenus augmentent encore plus rapidement pour que ces logements leur deviennent abordables et puissent répondre aux problèmes actuels les plus pressants.
Face à la forte hausse des prix résidentiels et à leur déconnexion croissante par rapport au niveau des revenus, la tendance est donc à mettre la politique du logement à la remorque du marché qui est pourtant en grande partie responsable de ces problèmes. Même s’il tend à s’autonomiser des besoins réels, les gouvernements en ont fait la référence première pour déterminer ce qui constitue une solution acceptable à la crise. En poursuivant sur cette voie qui nous est présentée comme un horizon indépassable, nous renonçons aussi à la possibilité d’exercer un contrôle démocratique sur le logement et l’habitat en général.
* Résumé d’un texte publié dans les Nouveaux Cahiers du socialisme – N° 34, automne 2025